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A correta avaliao mercadolgica de imveis rurais  

09/03/2018 - Muitos so os motivos para se fazer uma avaliao de imveis rurais, principalmente nestes ltimos anos nas usinas canavieiras. Vo desde exigncia da Contabilidade dao em pagamento ou mesmo alienao, permuta, garantia para operaes financeiras, adjudicao a at desapropriao de terras.

De acordo com o pronunciamento No 29 do Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC), as empresas devem reconhecer seus ativos biolgicos e produtos agrcolas pelo seu valor justo, sendo valor justo o montante pelo qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes independentes com conhecimento do negcio e interesse em realiz-lo, em uma transao em que no h favorecidos.

Essa tcnica vlida, portanto, apenas para bens que tenham um mercado ativo e lquido, como o de commodities, de insumos agrcolas ou de papis financeiros. Para bens com pouca homogeneizao ou mercados menos lquidos, utilizam-se outros modelos.


Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

Neste mtodo, o valor do bem analisado comparado com o valor praticado pelo mercado para ativos semelhantes e comparveis. O conceito por trs desta metodologia o de que alguns fatores so responsveis por explicar grande parte do valor do bem.

Assim, ao se identificar os fatores relevantes que direcionam o valor do bem, cria-se uma relao entre o valor negociado do bem e uma mtrica dos fatores direcionadores. De posse desta relao, pode-se avaliar ativos com caractersticas semelhantes, que devero ter valores similares.

No caso especfico de imveis rurais, a NBR 14.653-3:2004 da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) detalha as diretrizes e padres especficos de procedimentos para a avaliao de imveis rurais. Ela recomenda o emprego do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado desde que sejam obtidos dados de mercado recentes (ofertas e compras) e com atributos semelhantes aos do imvel analisado.

Ser possvel determinar o valor do imvel por homogeneizao de seus atributos em comparao com as caractersticas das demais propriedades negociadas atravs dos fatores de homogeneizao.


Fatores de homogeneizao de preos levantados

So 6 os fatores de homogeneizao usualmente adotados pela RPA Consultoria para os imveis rurais:

a) Fator de fonte de preo: a relao mdia entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no mercado imobilirio do qual faz parte o bem em avaliao. Normalmente os imveis em oferta tm seus preos ofertados reduzidos em 10%;

b) Fator de classe de capacidade de uso da terra: tambm chamado de Nota Agronmica, este fator de homogeneizao avalia a qualidade e o nvel de fertilidade dos solos, bem como a agricultabilidade das terras do imvel rural de forma a lhe permitir o uso para quaisquer culturas e/ou produes agrcolas ou no, acarretando-lhe restries;

c) Fator de acesso: fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e das condies das vias de acesso a ele;

d) Fator de topografia: como os imveis rurais possuem diferentes topografias, cabe tambm a homogeneizao deste fator;

e) Fator de recursos hdricos: os imveis rurais no so igualmente bem aquinhoados com acesso e/ou oferta de gua por rios, nascentes, crregos e/ou lagoas. Assim, h que se homogeneizar os imveis pesquisados junto a este importante fator;

f) Fator de transposio de preo: como comum identificar diferenas de valores de um hectare de terra entre diferentes municpios, h que se homogeneizar os preos de ofertas e de vendas de imveis rurais de municpios pesquisados diferentes do municpio onde se localiza o imvel que estamos avaliando. Assim, adotamos como base de homogeneizao a planilha de preos referenciais para fins de titulao do INCRA, onde constam os Valores de Terra Nua (VTN) por municpio brasileiro.


Levantamento de preos

Em cada avaliao de imvel rural, fundamental que sejam levantados preos ofertados e de vendas recentes de imveis na regio do imvel em avaliao, seja diretamente com os proprietrios dos imveis negociados, seja com corretores e imobilirias locais.

At nos cartrios de registro de imveis possvel se informar de preos de imveis rurais recentemente negociados em sua regio, lembrando que nem sempre os valores declarados so os efetivamente desembolsados. Por vezes, informaes muito discrepantes devem e so desconsideradas.

Este levantamento considera que cada ficha de imvel pesquisado contenha todas as informaes necessrias para ser possvel fazer a homogeneizao segundo cada um dos 6 diferentes fatores.

Como exemplo, em seguida sero apresentadas as tabelas para classificao de cada imvel rural levantado segundo alguns fatores de homogeneizao:













Valor do mercado

De posse dos dados dos imveis pesquisados no mercado e se fazendo a homogeneizao dos 6 fatores em relao s caratersticas do prprio imvel em avaliao, chega-se aos mltiplos que sero adotados nos preos dos imveis pesquisados para se chegar, enfim, ao valor mdio praticado pelo mercado para um imvel semelhante ao avaliado na data deste levantamento.

Para se compreender melhor esta etapa, segue um exemplo de tabela de homogeneizao de preos de 10 diferentes imveis para se calcular o valor de mercado de uma fazenda fictcia, chamada So Benedito:




Trabalho deve ser profissional

Ainda comum encontrar no mercado avalies de imveis rurais baseadas apenas no preo mdio de negcios praticados recentemente na regio, preos estes informados por corretores de imveis.

Tais avaliaes, sem nenhum tratamento de homogeneizao entre os preos dos imveis rurais levantados, no auditveis e sujeitas a graves erros, carecem de credibilidade e iseno. E justamente credibilidade e iseno so caractersticas fundamentais numa avaliao que ser usada em uma negociao entre duas (ou mais) partes.

O maior objetivo deste artigo, alm de detalhar uma metodologia normatizada e profissional, foi de alertar o quo diferente podem ser as avaliaes de imveis rurais, bem como seus resultados. Cuidado!

Ricardo Pinto e Jair Pires
Consultores da RPA Consultoria
Os artigos assinados so de responsabilidade de seus autores, no representando,
necessariamente, a opinio e os valores defendidos pela UDOP.
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